“重磅”中央财政200亿支持都市更新，八大重点任务+六大支撑保障！

近日，财政部宣布2025年都市更新行动评审结果，北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐等20座都市脱颖而出。中央财政计划投入超200亿元，一场重塑中国都市生长逻辑的战略行动正式启动。财政部公示的都市更新行动入围名单中，20座都市成为国家战略结构的要害落子。从北京到乌鲁木齐，从海口到哈尔滨，一条贯串中国工具南北的都市更新动脉正在形成。北京、天津：作为唯二入选的直辖市，承载国家形象与京津冀协同生长重任大连、哈尔滨：东北振兴的要害支点，破解老工业基地转型难题苏州、厦门、广州：东部发达都市代表，探索都市更新“高质量样板”宜昌、宜宾：长江经济带重要节点，肩负流域生态与生长的平衡使命兰州、西宁、乌鲁木齐：西部大开发的战略支点，强化边疆都市承载力我国都市生长从大规模增量建设转向存量提质革新和增量结构调整并重，进入了都市更新的重要时期，人民群众的需要从“有没有”转向“好欠好”。实施都市更新行动，对于推动都市高质量生长，同时能够促进经济生长和改善民生具有十分重要的意义。
2025年5月15日，《中共中央办公厅 国务院办公厅关于连续推进都市更新行动的意见》（以下简称《意见》）正式印发，提出八大重点任务和六大支撑保障，是国家对于连续推进都市更新行行动出了系统全面的部署。
凭据住建部等各方数据分析我国都市更新现状：常住人口方面，截至2024年底，常住人口城镇化率到达67%，9.4亿人生活在城镇；衡宇存量方面，我国城镇现有衡宇总量662亿平方米，其中城镇住房存量从1978年的不足14亿平方米上升到2024年的接近350亿平方米；市政基础设施方面，市政管网到达360多万公里，市政门路23万条，桥梁9万座；整体来看，更新革新的需求巨大。而在都市更新投资方面，凭据住建部等各方数据，近两年全国都市更新八大类任务，每年投资项目数量稳定在6万个左右，完成投资额2.5万亿元以上。
对于都市更新业界高度关注的国家推进城本文市更新行动新政，本文将围绕此次新政的八大重点任务和六大支撑保障，结合各地实践案例进行深度解析，与业界朋友共飨。
一、八大重点任务解析
《意见》明确推进都市更新行动八大重点任务，具体为增强既有修建革新利用；推进城镇老旧小区整治革新；开展完整社区建设；推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新革新；完善都市功效；增强都市基础设施建设革新；修复都市生态系统；掩护传承都市历史文化。详细解析如下—
01增强既有修建革新利用，实现增质增效
既有修建革新利用位于八大任务之首，也是实施都市更新行动重要任务之一，在不搞“大拆大建”基调下，推动存量修建功效改善，增质增效，主要聚焦以下几个方面：
一是危房革新。《意见》提出，“稳妥推进危险住房革新，加速拆除革新D级危险住房，通过加固、改建、重建等多种方式，积极稳妥实施国有土地上C级危险住房和国有企事业单元非成套住房革新。”目前，危房革新聚焦住宅楼为主。广州市花都区集群街2号楼因被判定为D级衡宇，在业主和政府推动下，接纳业主自筹资金原拆原建模式实施革新。该项目已于2025年初交房，革新周期仅耗时1年多，是广东首例老旧小区业主自筹原拆原建的规范案例；深圳已于2021年已出台《深圳市危房重建计划治理划定》，明确可以栋或宗地为单元进行危房重建。在深圳实践中，独栋危房重建还可以捆绑周边项目按都市更新路径实施，如深圳市罗湖区红岭统筹片区都市更新项目将四周小区的独栋住宅楼危房捆绑实施革新。
二是重视掩护历史文化街区、传统乡村、文物及历史修建。《意见》提出，“‘一屋一策’提出革新方案，严禁以危险住房名义违法违规拆除革新历史文化街区、传统乡村、文物、历史修建”。目前国家在推进实施都市更新行动中，高度重视对历史文化和修建及古树名木的掩护。江西景德镇将陶瓷文化掩护与文旅工业生长良性互动；重庆渝中区山城巷更新项目在保留原住民和街区生活烟火气基础上，接纳自营和联营等方式植入民宿、餐饮、文化艺术、文创零售等新业态，建设“巷委会”推动街巷居民共商共建。
三是连续推进既有居住修建和公共修建节能革新，增强修建保温质料治理，勉励居民开展城镇住房室内装修。
四是存量修建功效转换和混淆使用。《意见》提出，“增强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量衡宇革新利用，推动修建功效转换和混淆利用，凭据修建主导功效依法依规合理转换土地用途。”存量修建功效转换在各地都市更新中革新案例多，如深圳“非居改保”，将非居住功效的衡宇革新为保障性租赁住房，目前已有多个项目实施落地；上海杨浦滨江工业带将1.5公里废弃电厂、棉纺厂、水厂集群植入滨江步道+艺术空间+科技展厅复合功效等。多地也在探索存量用地功效转换，如湖北黄石市创新出台了存量用地用途转换过渡期政策，勉励利用存量土地资源和修建生长文化创意、康健休闲、工业科技、文化旅游等新工业、新业态，这些工业在初创的5年内享受按原用途、原权利使用土地的优待；苏州出台《苏州市关于促进存量修建盘活利用提升资源要素利用效益的指导意见》，明确支持种种实施主体利用存量修建生长新工业新业态，提升公共服务功效，允许临时改变修建使用功效，建设功效转换正负面清单，保持土地使用权和土地用途5年过渡期稳定，明确在5年过渡期内免征缴相关土地收益，5年过渡期满后可恢回复功效、按年缴纳土地收益继续使用、一次性补缴地价款、调整用地性质等。
02推进城镇老旧小区整治革新
《意见》提出推进城镇老旧小区整治革新，聚焦修复老化管线管道、整治楼栋内基础设施、加装电梯、其他配套基础设施等。
2019—2024年，全国累计开工革新老旧小区28万个，惠及了居民4800万户、凌驾了1.2亿人，共革新提升种种老化管线36万公里，增设停车位387万个，建设养老、托育等种种社区服务设施7.8万个。各地聚焦群众急难愁盼问题，鼎力大举推进居住修建的节能革新，累计实施革新4.46亿平方米。
下一步，住房城乡建设部将指导地方切实抓好组织实施。一方面，在完成“十四五”城镇老旧小区革新任务的基础上，继续深入推进这项事情，重点做好小区内老化管线革新，消除宁静隐患。开展修建物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区情况及配套设施革新建设、小区内修建节能革新，支持有条件的楼栋加装电梯，改善群众居住条件和生活情况。
03开展完整社区建设
《意见》提出“完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共运动园地等，建设宁静康健、设施完善、治理有序的完整社区，构建都市一刻钟便民生活圈。开展都市社区嵌入式服务设施建设，因地制宜补齐公共服务设施短板，优化综合服务设施结构。”
近年来，在全国106个社区开展完整社区建设试点，着力补齐小区、社区设施建设和服务的短板。下一步，连续开展完整社区建设，因地制宜配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务设施以及停车、充电等市政配套设施。
04推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新革新
都市更新行动对差异业态革新接纳差异化实施模式，其中老旧街区重点通过功效转换或革新提升等方式对业态进行升级，聚焦转型提质、都市公共空间功效完善等提升类工程，如苏州市探索老菜场更新的“市集模式”。
老旧厂区勉励市场化方式推进更新革新，可植入新业态新功效。如深圳宝安凤凰工业区都市更新项目接纳村团体自改模式，通过拆除重建实现业态更新；深圳南山华侨城创意文化园功效改变整治提升；合肥勉励国有企业以市场化方式革新老旧厂区，买通老旧厂房革新的建设审批堵点，形乐成能混淆、业态融合的更新路径。
城中村不搞大拆大建，“一村一策”接纳拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施革新。如深圳龙华区元芬新村革新项目接纳了私营企业趸租运营方式；深圳龙岗区坂田街道新围仔村革新项目接纳“城中村微革新＋引进优质物管＋市场化商业运营”实施革新；深圳各区也开展了拆除新建类城中村试点模式。
05完善都市功效
《意见》提到了众多涉及都市功效的相关内容，如公共服务网络、公共服务设施、“平急两用”公共基础设施、都市医疗应急服务、临时安置、应急物资保障、果真场合无障碍情况建设、普惠托育服务、全民健身园地设施及新型公共文化空间等，内容涉及较广，足见国家对于完善都市功效的重视。
近年来实施较为乐成的案例主要有山东济南舜泰广场智慧停车项目、浙江台州官河古道项目、四川成都更新利用都市剩余空间打造“金角银边“系列工程和安徽省芜湖市人民都市驿站建设项目等。
秦海翔在介绍老旧小区革新和完整社区建设结果中提到：2019—2024年，全国累计增设停车位387万个，建设养老托育等社区服务设施7.8万个，实施居住修建节能革新4.46亿平方米，积极推进加装电梯，这也是完善都市功效的具体实践。
因此，都市更新行动强调注重完善都市功效，做优存量，推动都市的内涵式高质量生长，来不停完善都市功效、提升都市品质。
06增强都市基础设施建设革新
《意见》提到增强都市基础设施建设革新的重点为全面排查都市基础设施风险隐患，在地下空间开发利用、都市燃气、供水、排水、污水、供热等地下管线管网和地下综合管廊建设革新、都市防洪和内涝治理、生活垃圾处置惩罚设施革新、公共消防设施建设、交通设施完善等领域连续发力。
近年来实施较为乐成的案例主要有重庆渝中区解放碑地下环道都市更新项目、上海市内环高架设施提升及功效完善工程、浙江杭州基于CIM基础平台的都市地下隐患智防系统项目、广东汕头中心城区供水系统提压革新项目等。
“十四五”以来，已累计建设革新种种市政管网50万公里，消除都市的易涝积水点4800个，同时有凌驾一半的地级及以上都市开展都市基础设施生命线宁静工程建设，配套加装物联智能感知的设备，……建成都市门路有56.4万公里，轨道交通里程1.1万公里，地级及以上都市建成区的黑臭水体基本消除，促进都市生态情况改善和绿色低碳生长，海绵都市建设取得明显成效。
因此，综上可以看出增强都市基础设施建设革新”是都市更新行动中保障都市宁静韧性、高效运行和人居情况的焦点任务，被政府定位为必须抓好的“里子工程”和关乎都市生命线的“生命线工程”，意义十分重大，必将为都市高质量生长和人民群众高品质生活打下坚实的基础。
07修复都市生态系统
《意见》指出修复都市生态系统要坚持治山、治水、治城一体推进，建设连续完整的都市生态基础设施体系。秦海翔在论述“好城区”建设时，明确将“修复都市生态系统” 列为与“完善都市功效”、“增强基础设施建设”、“掩护传承都市历史文化”并列的焦点任务。这凸显了生态修复在都市更新整体事情中的战略职位，是提升都市品质、打造宜居韧性智慧都市不行或缺的一环。张兵总计划师所提出的土地复合利用政策（如在公共绿地下建设停车场）和零星用地整合政策（优先用于增加公共空间）为“连续推进都市绿环绿廊绿楔绿道建设”、“增加群众身边的社区公园和口袋公园”提供了灵活有效的空间保障手段，这正体现了生态空间与功效性空间的融合设计。
近年来实施较为乐成的案例主要有北京向阳区亮马河文化经济带项目、广东广州海珠湿地高质量掩护与生长项目、浙江杭州沿江景观带公园更新项目、山东济南“一城山色”生态修复项目、广西北海滨海国家湿地公园(冯家江流域)水情况治理工程等。
因此，“修复都市生态系统”进一步强调系统性、融合性与亲民性，是都市更新行动中建设“好城区”、提升都市宜居性和韧性的焦点任务之一。
08增强对都市历史文化的掩护传承
《意见》重点提出：落实“老城不能再拆”的要求，全面视察老城及其历史文化街区，摸清城镇老旧小区、老旧街区、老旧厂区文化遗产资源底数，划定严格的掩护规模。
除北京中轴线的乐成申遗外，近年来实施较为乐成的案例主要有江西吉安永新古城掩护更新项目、广东广州恩宁路历史文化街区掩护提升项目、北京西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区掩护更新项目、江苏南京颐和路历史文化街区掩护更新项目、重庆南岸区重庆开埠遗址公园都市更新项目、浙江湖州小西街历史文化街区掩护更新项目、山东青岛四方路历史文化街区掩护更新项目等。
综上，可以看出历史文化掩护传承注重掩护优先、民生导向及全域管控，即严禁“拆真建假”，建设“先视察后建设、先考古后出让”机制；以居民为主体推进街区修缮，掩护体现文脉的地名；严控超概略量修建破坏风貌，将文化遗产掩护纳入领土空间计划全周期治理。
二、六大支撑保障解析
《意见》明确推进都市更新行动六大支撑保障，具体为建设健全都市更新实施机制；完善用地政策；建设衡宇使用全生命周期宁静治理制度；健全多元化投融资方式；建设政府引导、市场运作、民众加入的都市更新可连续模式；健全规则尺度。详细解析如下：
01建设健全都市更新实施机制区
都市更新行动提出：“创新完善以需求为导向、以项目为牵引的都市更新体制机制。“建设完善“专项计划－片区筹谋－项目实施方案”的计划实施体系”。
住房城乡建设部副部长秦海翔答记者问提出：都市更新实施提出“三抓”机制
，抓体检，建设都市体检与都市更新一体化的推进机制，建设体检发现问题、更新解决问题、评估实施效果、推动牢固提升的闭环事情机制。上海、重庆、长沙等地均就都市体检作为都市更新前置事情重要一环；
第二，抓计划，建设专项计划、片区筹谋、项目实施方案的计划实施体系。强化都市设计对都市更新项目实施的引导作用。北京、南京、成都等地均搭建都市更新计划统筹实施体系；
第三，抓落实，建设都市更新政策协同机制。
可以看出，后期在都市更新实施层面项目需以计划为引领，注重项目立项须要性及可行性、完善各项政策制度保障，全面提高项目可实施性。
02完善用地政策
《意见》重点五大方面全面完善用地政策，包罗建设健全领土空间用途管制制度、土地用途转换过渡期政策、完善闲置土地收回机制，支持存量低效用地建设保障房、勉励国有用地自改或通过转让、入股等方式相助革新、优化地价规则及完善不动产挂号制度等。
03建设衡宇使用全生命周期宁静治理制度
《意见》重点提出：“建设衡宇使用全生命周期宁静治理制度。落实衡宇使用宁静主体责任和羁系责任，增强衡宇宁静日常巡查和宁静体检，实时发现和处置宁静隐患。探索以市场化手段创新衡宇质量宁静保障机制。完善住宅专项维修资金政策，推动建设完善既有衡宇宁静治理公共资金筹集、治理、使用模式。”
建设衡宇使用全生命宁静治理机制，是一项关乎民生福祉和都市宁静的基础性、恒久性事情，都市更新行动从责任主体、市场化保障机制、公共资金筹集完善住宅专项维修资金等全面落实衡宇宁静治理机制，有效防范化解衡宇使用宁静风险，切实保障人民群众“住有所安。”
04健全多元化投融资方式
《意见》提出“加大中央预算内投资等支持力度，通过超恒久特别国债对切合条件的项目给予支持。中央财政要支持实施都市更新行动。地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，通过刊行地方政府专项债券对切合条件的都市更新项目予以支持，严禁违法违规举债融资。落实都市更新相关税费减免政策。勉励种种金融机构在依法合规、风险可控、商业可连续的前提下积极加入都市更新，强化信贷支持。完善市场化投融资模式，吸引社会资本加入都市更新，推动切合条件的项目刊行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产物、公司信用类债券等。”金融创新 “组合拳” 破解都市更新融资难题，形成“中央财政 + 超恒久国债+专项债 + 银行信贷+社会资本”组合资金链，多渠道筹集资金解决都市更新资金需求。
都市更新项目在前期筹备阶段，项目遭遇严重的资金供应瓶颈。由于都市更新项目普遍涵盖大规模的拆迁赔偿、居民安置以及基础设施新建等系统性工程，初始资金投入强度极大。而传统融资模式受限于风险评估体系和回报周期考量，难以匹配这类项目前期高额的资金需求，导致项目启动阶段就存在显著的资金缺口。
另，都市更新项目进入运营阶段后，现金流的连续性问题成为新的挑战。项目建成投入使用后，租金收益、物业治理收入等经营性现金流需要较长培育期才气趋于稳定。在这一历程中，既有的资金回流规模往往难以足额笼罩前期建设成本摊销以及连续发生的财政用度，形成阶段性的资金平衡压力，对项目整体的财政可连续性组成考验。
因此，此次国家层面出台政策也考虑到上述特点，通过构建多元化健全多元化投融资方式来化解都市更新的资金难题，结合上述政策，都市更新多元化投融资内容总结要点如下：
要点1： 《都市更新项目贷款治理措施》-专属贷款政策即将落地
金融羁系总局正制定《都市更新项目贷款治理措施》，都市更新贷款作为特殊的专项贷款，与城中村革新贷款、平急两用贷款很是相似，均为清单制治理、专款专用和资金关闭治理，该贷款治理措施创新四大机制：
首先，都市更新贷款项目实现清单制治理，政府初选项目、金融机构自主评审，形成精准融资清单；其次，都市更新项目坚持市场化运作模式，金融机构自主决定贷款额度、期限、利率，适配差异项目需求；再次，都市更新贷款要实现风险闭环管控，资金专款专用、关闭治理，基于项目综合收益测算授信，严防债务风险；，都市更新贷款紧密对接都市更新专项计划，实现资金与都市计划协同，确保资金投向切合都市生长战略。
《都市更新项目贷款治理措施》通过明确金融机构贷款的条件和流程，切实加大金融支持力度，满足都市更新行动和都市更新项目金融需求，提高金融服务的实时性和有效性。另，勉励金融机构准确掌握都市更新新特点新要求，凭据依法合规、风险可控、商业可连续原则，积极为都市更新行动提供富厚多样、量身定做的金融产物和金融服务，满足差异主体、差异项目、差异阶段、差异环节的金融需求。
要点2：多元金融工具协同发力
《意见》形成“中央财政 + 超恒久国债+专项债 + 银行信贷+社会资本+税费优惠”组合资金链，除了银行信贷外，金融羁系总局也将注重发挥差异金融工具的奇特优势，勉励保险、信托等金融机构积极加入都市更新，通过债权投资、股权投资、物权投资等多种方式提供金融支持，具体如下：
中央财政：聚焦都市更新重点任务，强化财政政策和资金保障。“十四五”以来，共部署中央补助资金约1594亿元，支持城镇老旧小区革新。2023年以来部署中央补助资金153亿元，支持推进城中村革新。“十四五”期间部署中央补助资金约600亿元，支持60个都市系统化全域推进海绵都市建设，发动总投资1600亿元。
2025年4月3日，财政部办公厅和住房城乡建设部办公厅宣布《关于开展2025年度中央财政支持实施都市更新行动的通知》（财办建〔2025〕11号）；6月4日评选结果公示，中央财政拟支持这20城实施都市更新行动，包罗北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐。
超恒久国债：2024年部署中央预算内投资、超恒久特别国债、增发国债等资金凌驾4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新革新、都市排水防涝提升工程等项目。
专项债：截至2024年底，全国已有12个省份刊行专项债近1000亿元用于种种都市更新革新。财政部相关卖力人透露，下一步将扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金规模，加大对都市更新相关项目的支持。
银行信贷：支持城中村革新、基础设施升级、低效楼宇革新等，如国家开发银行对接首批试点都市提供定制化服务，拟出台《都市更新项目贷款治理措施》满足各阶段都市更新项目资金需求。
保险/ 信托投资：勉励通过债权、股权、物权等方式加入，为项目提供恒久稳定资金。
REITs 、都市更新基金与PPP模式：通过基础设施 REITs 盘活存量资产，设立政府引导基金吸引社会资本入股。PPP模式是社会资本通过运营项目获得合理回报，而政府则借助特许经营权等方式，积极引导社会资本加入到公共项目中来，如重庆九龙坡老旧小区革新 PPP 项目（ROT运作模式），九龙坡区住建委作为实施机构，与社会资本配合组建的项目公司，卖力整个老旧小区革新项目的全历程，从投融资、设计、建设，到运营、维护和移交等方面形玉成流程 “一站式服务”，后续通过物业的出租收入收回前期投资，为老旧小区革新探索出了一条新路径。
税费优惠：在加大资金投入的同时，我们积极落实好税费优惠政策，如企业所得税“三免三减半”，城镇土地使用税、都市基础设施配套费、教育费附加减免等。
在住建部宣布的《实施都市更新行动可复制经验做法清单（第三批）》中，对于“构建都市更新多元投融资机制”，亦有推广江苏、河南、江西以及重庆等省市的实践探索。
要点3：社会资本加入机制全面升级
1、特许经营与股权相助
勉励民营企业通过特许经营模式加入基础设施和公用事业建设，如地方国企与社会资本联合建设项目公司，配合推进老旧街区、厂区革新等都市更新革新。
2、居民与社区共建共享
探索 “政府引导 + 居民加入” 模式，通过加装电梯、节能革新、街区整治等民生工程，引发居民出资意愿，形成 “共建共治共享” 花样。
05建设政府引导、市场运作、民众加入的都市更新可连续模式
《意见》提出“建设政府引导、市场运作、民众加入的都市更新可连续模式，分发挥街道社区作用，调感人民群众加入都市更新积极性。勉励产权所有人自主更新，支持企业盘活闲置低效存量资产，更好发挥国有资本刊行动用。引导经营主体加入，支持多领域专业力量和服务机构加入都市更新，健全专家加入公共决策制度。建设健全适应都市更新的建设、运营、治理体制机制。增强都市更新社会风险评估、矛盾化解处置机制建设。”焦点在于充实调动多元主体加入都市更新。
06健全规则尺度
《意见》提出“加速推进都市更新相关立法事情，健全都市计划建设运营治理和衡宇治理执法规则。完善适用于都市更新的技术尺度，制定修订分类适用的消防、配套公共设施等尺度。增强都市更新科技创新能力建设，鼎力大举研发新技术、新工艺、新质料，加速科技结果推广应用。” 各都市可结合自身实际情况，制定切合自身特点的都市更新规则体系、技术尺度和科技创新能力建设方案，并增强与其他都市的交流和相助，配合推进都市更新事业的生长。
在住建部宣布的《实施都市更新行动可复制经验做法清单（第三批）》中，对于“在住建部宣布的《实施都市更新行动可复制经验做法清单（第三批）》中，对于“出台都市更新地方性规则”，亦有推广台州市、郑州市、石家庄市、玉溪市等市的实践探索。
三、总结
连续推进都市更新行动已是国家重大生长战略之一，本次《意见》围绕政策体系协同、多元模式创新、多元资金保障三大方面提出了八大重点任务、六大支撑保障，有助于统筹引领各个都市结合当地实际情况落实国家战略部署。都市更新高质量生长已是局势所趋，推动地方高效实施推进更是势在必行，新政策将助推我国都市更新迎来了新的生长阶段，拉动内需，发动投资，为经济生长增添万亿级新增长点。

（文章来源于国家能源局、地下管线治理）